В 2014 году был принят Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривает изменение действующего земельного законодательства в части вопросов, касающихся управления земельными ресурсами. Изменения вступят в силу с 1 марта 2015 года.

Законом установлено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на основании следующих документов:

• проекта межевания территории;
• утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (такая схема является нововведением — ей посвящена ст. 11.10 в новой редакции Земельного кодекса РФ);
• проектной документации о местоположении, границах, площади и иных количественных и качественных характеристиках лесных участков.

Кроме того, изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Законом установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К ним относятся предоставление участков:

• для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением комплексного освоения территории по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса);
• земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам;
• для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Теперь собственнику объекта незавершенного строительства может быть однократно предоставлен без торгов в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства.

Установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.д. (ст. 39.11 ЗК РФ).

Упразднен институт предварительного согласования места размещения объектов, признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

Положениями главы V.2 ЗК РФ предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Данное новшество призвано снизить количество случаев применения процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Появились новые положения об аренде земельных участков.

Арендатор в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет имеет право передать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором.
Установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

В ст. 39.23 Кодекса предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Законом установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

К таким случаям относятся проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.

Данная норма призвана сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении вышеуказанных работ.

Внесены изменения в ГК РФ; теперь объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если участок был предоставлен застройщику в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства и строительство этого объекта так и не было завершено.

Отчуждение осуществляется по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта. При этом установлено, что основанием для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства будет являться нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Указанная норма призвана стимулировать застройщиков соблюдать сроки строительства.

Как видим, законодатель попытался сделать процедуру выделения и продажи земельных участков более прозрачной и быстрой. Убраны некоторые административные барьеры при оформлении земельных отношений. Облегчено согласование работ, связанных с использованием земельных участков. Появились некоторые привилегии, связанные с переходом права пользования земельным участком к другому лицу, что повысит активность предпринимательской деятельности в этой сфере.

В целом действие закона направлено на повышение эффективности управления земельными ресурсами, что в свою очередь должно привести к росту инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.

Артем Зайцев, Первый пермский правовой портал

Материалы по теме

24.02.2015 09:08