Ситуация с выселением более двадцати семей из общежитий, принадлежащих на праве собственности Пермскому краю и находящихся на балансе КГАУ «Управление общежитиями Пермского края», получила свое развитие.
Президиумом Пермского краевого суда были признаны незаконными и отменены сразу три решения суда первой инстанции и три апелляционных определения суда второй инстанции, соответственно, по трем делам о выселении трех семей из общежития по ул. Рабоче-Крестьянской, 21.
По всем трем делам были вынесены решения об отказе в исках о выселении. Вынесенные президиумом Пермского краевого суда судебные постановления означают, что отныне данные граждане могут проживать в своих комнатах бессрочно.
Президиум Пермского краевого суда наконец подтвердил то, о чем твердили адвокаты в течение двух лет, с тех пор как начались выселения: выселить без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных ст. 102 Жилищного кодекса РФ, нельзя никого:
- вне зависимости от наличия или отсутствия на праве собственности других жилых помещений;
- вне зависимости от наличия или отсутствия льгот по выселению;
- вне зависимости от наличия или отсутствия малоимущности или нуждаемости в жилом помещении;
- вне зависимости от наличия или отсутствия трудовых отношений с прежним наймодателем.
Логика законодателя, как мне представляется, следующая. По общему правилу, переход права на жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Это правило действует на львиную долю жилищного фонда в стране, то есть на частный жилищный фонд (ст. 675 Гражданского кодекса РФ) и на жилищный фонд социального использования (ст. 64 Жилищного кодекса РФ), поскольку при этих правовых режимах использования личность наймодателя не имеет принципиального значения.
Иное дело — договор найма специализированного жилого помещения в общежитии. Здесь важна личность наймодателя. Особенность здесь в том, что наймодатель и работодатель — одно лицо. Если наймодатель и работодатель перестают совпадать в одном лице, как это происходит при передаче жилищного фонда, то возникает парадоксальная ситуация. Жилое помещение продолжает относиться к государственному специализированному жилищному фонду, а договора найма специализированного жилого помещения в отношении него быть уже не может.
А ведь договор найма жилого помещения должен соответствовать правовому режиму использования жилого помещения. Но поскольку договора найма специализированного помещения уже быть не может, то либо надо признавать за гражданином право пользования жилым помещением уже на условиях не специализированного, а общего режима, то есть на условиях социального найма, либо выселять.
Выселять, разумеется, с предоставлением другого жилого помещения, причем опять же по договору социального найма (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»).
По первому пути законодатель пошел в случаях передачи общежитий в муниципалитет, сконструировав ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Здесь по столь кардинальному пути автоматического преобразования существующего договора найма специализированного жилого помещения в общежитии в договор социального найма законодатель не пошел. Он предпочел второй путь, указав, что при передаче специализированного жилищного фонда другому лицу бывший наймодатель обязан обеспечить жилищные права проживающих на законном основании граждан, предоставив им другие жилые помещение.
Таким образом, наймодатель вправе передать принадлежащее ему имущество другому юридическому лицу. Но перед этим он обязан переселить граждан в жилищный фонд социального использования, т.е. передавать жилые помещения свободными.
Если же жилые помещения переданы вместе с проживающими в них людьми, то такая передача исключает возможность использования этих помещений в качестве общежитий. И, соответственно, исключает выселение проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда.
Таким образом, такая передача фактически приводит к изменению правового статуса жилых помещений и тем самым изменяет правовой режим использования занимаемых жилых помещений, поскольку граждане фактически начинают проживать в них на условиях бессрочного договора найма.
Если же договор найма жилого помещения бессрочен, то что это за договор, как не договор социального найма? Хотя законодатель, в отличие от ситуации, изложенной в ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», не стал признавать его прямо договором социального найма.
А поскольку это все-таки договор социального найма, то у граждан, проживающих в здании по ул. Рабоче-Крестьянской, 21, появляется возможность приватизировать занимаемые жилые помещения. В ближайшее время мы будем обращаться в суд с соответствующими исками.
Станислав Шестаков, адвокат НКО «Пермский фонд содействия ТСЖ»
Первый пермский правовой портал
27.03.2015 11:08
