Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья (вариант: жилищные кооперативы). А как быть собственникам нежилых помещений, например, торгово-офисных центров?
Разумеется, во многих случаях помещения в зданиях такого типа занимают арендаторы, а собственник назначает управляющего бизнес-центром, который решает текущие вопросы взаимодействия с арендаторами. Но взаимоотношения собственников нежилых помещений нормативно никак не урегулированы.
Аналогия закона
Частично проблему правового вакуума в 2009 году решил Высший Арбитражный Суд РФ, издав Постановление Пленума N 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Высший Арбитражный Суд РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к собственникам нежилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ). Это разъяснение окончательно расставило точки над i в вопросе о том, можно ли сдать в аренду, например, лестницу и часть коридора (в свое время имели место такие прецеденты, которые, разумеется, были незаконны в силу того, что такие объекты должны находиться в общей долевой собственности).
Вместе с тем к порядку принятия общих решений собственниками помещений в постановлении относится лишь пункт 5, согласно которому по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
Таким образом, собственники помещений деловых центров вправе, как и собственники квартир, собираться на общие собрания.
Практика применения несуществующих норм
Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке.
Так, бизнес-центр «Купеческий двор» (Ростов-на-Дону) в прошлом году выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения Жилищного кодекса РФ к взаимоотношениям собственников бизнес-центра. Это был первый судебный прецедент, когда спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам Жилищного кодекса РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ N 64.
Прежняя управляющая компания оспорила решение в апелляционном порядке и выиграла дело. Апелляционный суд полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии и правомочности общего собрания, но исковые требования о передаче технической документации новой управляющей компании счел не подлежащими удовлетворению по той причине, что договор с прежней управляющей компанией не расторгнут в установленном порядке, на общем собрании данный вопрос не рассматривался.
В Перми проблема взаимоотношений собственников и арендаторов бизнес-центра не понаслышке знакома торговому центру «Лайнер». Так, в январе этого года центр на несколько дней остался без воды, тепла и света.
Удачный пример решения проблемы организации взаимоотношений собственников помещений – офисный центр «Бизнес-галерея» (бывшее общежитие ВКИУ). Бывший председатель правления некоммерческого партнерства «Бизнес-галерея» Ольга Дмитриевна Котельникова отмечает, что главной трудностью для собственников было голосование по принципу «один человек – один голос».
– В такой ситуации мелкие собственники, недопонимая всех нюансов, голосуют абы как, а финансово страдают наиболее крупные собственники, – комментирует Ольга Дмитриевна. – Большинство мелких собственников вообще не считают нужным участвовать в содержании общей собственности и фактически существуют за счет наиболее крупных собственников. В результате – чем больше собственников, тем сложнее достичь консенсуса.
Что делать?
В отсутствие достаточного законодательного регулирования собственники помещений могут избрать различные модели регулирования своих взаимоотношений. Предлагаем наиболее удобные:
1. Создание некоммерческого партнерства
Достоинства: из всех некоммерческих организаций НКО – наиболее гибкая организационно-правовая форма. Кроме того, порядок голосования будет определяться уставом партнерства. В том числе может быть предусмотрен порядок голосования пропорционально площади помещения, находящегося в собственности.
Недостатки:
– в силу принципа добровольности членства в некоммерческой организации нельзя обязать собственников вступить и принудить к исполнению решения;
– длительность процедуры государственной регистрации партнерства (процедура занимает около месяца, регистрация производится в территориальном управлении Министерства юстиции и связана с тщательной проверкой всех представленных документов).
Для собственников помещений офисного центра «Бизнес-галерея» именно эта модель оказалась наиболее удобной.
– Голосование «площадями» наиболее адекватно, – считает Ольга Дмитриевна Котельникова.
2. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)
Между собственниками заключается договор простого товарищества, в котором они обязуются совместно действовать в целях управления общим имуществом здания и получения коммунальных услуг и уполномочивают представлять их интересы для решения общих задач управляющую компанию. Это может быть как уже существующая компания, так и вновь созданная наиболее крупными собственниками.
Достоинства:
– простота создания общества с ограниченной ответственностью;
– в договоре можно установить обязанность по оплате коммунальных услуг и штрафные санкции за неоплату; положения о правопреемстве новых собственников.
Недостатки: невозможно установить порядок голосования пропорционально площади помещения, находящегося в собственности.
3. Общее собрание собственников
Организовывается собрание собственников помещений в здании, на котором они уполномочивают некую уже существующую управляющую компанию действовать в их интересах с целью получения коммунальных услуг и управления общим имуществом.
Достоинства:
– голосование пропорционально площади помещения, находящегося в собственности;
– в договоре можно установить обязанность по оплате коммунальных услуг и штрафные санкции за неоплату; положения о правопреемстве новых собственников.
Недостатки:
– на основании решения общего собрания каждому собственнику необходимо заключить соответствующий индивидуальный договор с управляющей компанией (либо единый договор с множественностью лиц на стороне собственников помещений). Это связано с возможным уклонением части собственников от подписания такого договора, что затруднит взыскание задолженности по оплате получаемых услуг.
Разумеется, индивидуальное регулирование не может заменить нормативного. Но зачастую оно оказывается гораздо более гибким, способным учесть интересы сторон.
Материалы по теме
ИСТОЧНИК// Первый пермский правовой портал
26.10.2011 20:42
