Вопрос:

Администрация города предлагает собственнику выкупную цену квартиры в аварийном доме, которая включает только рыночную стоимость самой квартиры. Собственник не согласен, т.к. нет расчета убытков, которые он понесет, и не включена стоимость доли в общедомовом имуществе — стоимости доли земельного участка, превышающего установленный норматив. Зарегистрировано право на долю (в свидетельстве указана площадь всего участка), платится налог. Подскажите, пожалуйста, на какие документы можно ссылаться в суде, утверждая, что такая выкупная цена недостоверна?

Ответ:

Вопрос очень и очень непростой, несмотря на его кажущуюся легкость. С одной стороны, все ясно.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно подп. «а» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 нормы о возможности принудительного отчуждения имущества при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в доме.

Согласно ч. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости.

Согласно ч. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, наряду с возмещением стоимости жилого помещения на изымаемом земельном участке, должна быть возмещена и рыночная стоимость самого земельного участка.

Соответствующая правовая позиция, согласно которой при определении выкупной цены жилого помещения следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, изложена Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года (вопрос 2).

С другой стороны, имея в виду изложенное выше, необходимо учитывать при этом правовую позицию, которой в настоящее время в основном придерживаются суды общей юрисдикции в Пермском крае, и которая заключается в следующем.

В соответствии со ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ стоимость доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом в части его нормативного размера включается в рыночную стоимость жилого помещения, поскольку доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на жилое помещение в нем.

В свою очередь, излишняя, превышающая нормативный размер площадь земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей собственности, поступает в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта, и, следовательно, стоимость данной части земельного участка должна быть дополнительно учтена при определении выкупной цены жилого помещения.

То есть суды выносят решения о выплате за землю только за разницу между фактическим размером земельного участка и положенным вашему дому по нормативам. Нормативы определяются в основном на основании двух разных подходов: первый — на основании Приказа Минземстроя РФ от 26.08.1998 № 59 и СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; второй — на основании Постановления администрации г. Перми от 18.12.1996 № 2493. В первом случае норматив получается больше, то есть разница в размерах меньше, во втором — наоборот. Понятно, что второй вариант более выгоден собственнику аварийного жилья, но суды чаще все же ориентируются на первый путь, то есть на Приказ Минземстроя РФ от 26.08.1998 № 59 и СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Повторюсь, такова ситуация на данный конкретный момент, но судебная практика может измениться буквально за один день, и завтра все может стать по-другому: может, вообще перестанут выплачивать за землю отдельно либо, наоборот, начнут выплачивать отдельно за весь фактический размер земельного участка. А уж грамотно замотивировать можно любой из выбранных вариантов.

01.09.2015 09:16