Вопрос:
Договор с УК ООО «Мастер Комфорта» закончился в прошлом году. Работа компании жителей МКД не устраивает. Какие действия надо предпринять совету дома и жителям, чтобы расторгнуть договор или заставить УК работать по новому договору и новым тарифам? Счета и платежи пока идут от предыдущей компании.
Ответ:
Отвечая на данный вопрос, укажем, что правилам выбора способа управления домом, условиям и основаниям смены одной управляющей компании на другую или передачи управления ТСЖ посвящен раздел VIII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, до истечения срока договора с управляющей компанией собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг. Указанное решение должно быть принято на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Из заданного вопроса следует, что договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Соответственно, в случае, если срок договора управления многоквартирным домом не истек, чтобы сменить управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом, необходимо расторгнуть договор с прежней управляющей компанией. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора осуществляется: по соглашению сторон; по основаниям, предусмотренным в самом договоре; по основаниям, предусмотренным ГК РФ; по основаниям, предусмотренным другими законами; по решению суда.
В случае если управляющая компания и все собственники помещений согласны расторгнуть договор, они подписывают соглашение о расторжении договора, в котором определяется порядок передачи новой управляющей компании технической документации на дом, иных документов, связанных с управлением домом, средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией, средств на оплату поставленных ресурсов, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией.
Также основания и порядок расторжения договора могут быть предусмотрены в самом договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В случае если добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Возможно расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. Так, согласно п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Заметим, что п. 3 ст. 161 ЖК РФ предоставляет право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 также указано, что анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Таким образом, для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом. К примеру, можно создать ТСЖ. Данное решение должно повлечь расторжение договора с управляющей компанией. Расторжение договора с прежней управляющей компанией должно быть оговорено в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также на этом собрании следует утвердить текст договора с новой управляющей компанией, если собственники захотят привлечь к управлению новую управляющую компанию и не решатся управлять домом силами ТСЖ.
Отметим, что очень важно правильно организовать проведение общего собрания собственников многоквартирного дома (ст. 44–48 ЖК РФ). Не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания необходимо сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров. Решения собрания необходимо зафиксировать в протоколе.
Договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий со стороны управляющей компании. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом существенные нарушения (например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона, систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, вода в подвалах и пр.) должны быть документально подтверждены. Для того чтобы зафиксировать нарушения, необходимо обращаться с жалобами в саму управляющую компанию, Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю, прокуратуру, нужно собирать все ответы на жалобы. Нарушения со стороны управляющей компании жители дома также могут фиксировать самостоятельно, такие акты о нарушениях со стороны управляющей компании составляются при участии соседей, с их подписями. Все эти доказательства в совокупности могут стать решающими для суда. Для принятия решения об обращении в суд также необходимо созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором следует выбрать лиц, уполномоченных представлять интересы собственников помещений.
Что касается вопроса о тарифах, то в случае, если тарифы, на ваш взгляд, являются завышенными, необходимо обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. В случае отказа управляющей компании дать разъяснения можно направить письменную претензию по почте, при этом копии отослать в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю и прокуратуру.
Полезные сайты:
Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края
19.02.2014 14:26
